[摘要] 房屋在长期的使用过程中，虽然原有的实物形态并没有发生改变，但是由于自然损 耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐减少，这部分因为损耗而减少的价值，通常以货币 的形式表现，这就是折旧费。
房屋在长期的使用过程中，虽然原有的实物形态并没有发生改变，但是由于自然损
耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐减少，这部分因为损耗而减少的价值，通常以货币
的形式表现，这就是折旧费。
确定折旧费的依据是以下几个因素：
1.房屋的残值。具体是指房屋经过长期使用，失去使用价值后，经过拆除清理之
后的残留的建筑材料的价值。
2.建筑造价。它是核算折旧费的基础，由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、
利润所组成，是住宅经营中的进货价。由于住宅的使用年限通常都长达几十年，在这
段时间内物价变化很大，所以一般不以其原始造价为计算依据，而是按现实条件下重
新建造该类住宅所需要需要的货币支出来计算。
3.清理费用。具体是指拆除清理已经报废的破旧房屋时所需要支付的人工、机器
工具的费用。它是使用房屋的追加耗费，计入成本之内。
通常都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值，它在住宅价值中所占的比例不
大，而且是在住宅报废后才能得到的，因此与原值无法比较。
在计算残值时，都采用按当时工资和材料价格水平预告估计的办法，有时也采用残值
率（残值和原值的比率）这一参数。各种房屋的残值率一般为：钢筋混凝土结构为0，砖
混结构为2%，砖木结构一等为6%，砖木结构二等为4%，砖木结构三等为3%，简单结构为0。
4.使用年限。具体是指住宅在有形的磨损下能够维持正常使用的年限。使用年限是由住宅
的结构和质量决定的自然寿命。
折旧年限是指住宅价值转移的年限，它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均
使用寿命，折旧年限除了和使用年限有关外，还受到无形损耗的影响。
了解了上面的四个因素后，我们来看一下折旧费的计算公式：折旧费=（造价-残值）÷折旧
年限，或是折旧费=造价×（1-残值率）÷折旧年限。
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