在下列情况下房屋买卖合同时无效(不具备法律效力)的：
1.房屋与土地分开转让。
2.侵犯优先购买权的。房屋所有人在转让涉及共有或是出租的房屋时，在同等条件下，其他共有权人或是承租人拥有优先购买权。也就是说，所转让房屋的产权如果为数人共有或是已经外出租，那就必须征求共有人或是承租人是否行使优先购买权。如果未取得其他共有人或是承租人的同意就擅自卖房子的，其买卖行为通常是无效的。
3.因欺诈而转让商品房的。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立的商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应该予以支持。
4.商品房预售违法的，我国《城市房地产管理法》规定，商品房预售应当符合下列条件：已经交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金应该达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定了施工可竣工交付日期;已经向县级以上人民政府房产管理部门办理了预售登记，取得了商品房预售许可证明。如果不符合上述这些条件，那么商品房的预售就是违法的，其买卖合同自然也是无效的。
5.在商品房转让过程中，涉及土地使用权转让违法的。我国《城市房地产管理法》规定下列情况属于土地使用权转让违法：没有按照土地出让合同的约定全部支付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;按照出让合同进行投资开发，属于房屋建设工程的，投入开发建设额的资金没有达到工程建设总投资的25%以上;属于成片开发土地的，没有形成工业用地或其他建设用地条件;转让房地产时房屋已经建成，但是没有房屋所有权证书;以划拨方式取得土地使用权，转让房地产时，应该按照国家规定，报有批准权的人民政府审批却没有报批或是没有获得批准的;政府批准转让，但是却没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。
6.其他法律法规强制性规定禁止转让的。比如说国家司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或是以其他形式限制房地产权利的;国家依法收回土地使用权的;权属有争议的。
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