[摘要] 2015年下半年，贵州房地产市场将呈现怎样的走势?未来市场的支撑点又在哪里?近日，由贵州财经大学贵州省房地产研究院组织编撰的《2015贵州房地产蓝皮书》正式发布，作为我国皮书系列 本省级房地产蓝皮书，该书也对市场进行了客观分析与预测。
引言
6月28日中国人民银行再度宣布降息、定向降准，以进一步支持实体经济发展，对于房地产行业而言，利好影响不言而喻。
2015年上半年，楼市风云变幻，助力楼市发展的利好政策接连出台，降低改善型购房门槛、连续的降息降准、公积金使用条件的放宽等等，将整个市场从初的低谷拉回了复苏通道。然而，与此同时，由于供需关系的改变，城市间的楼市分化也日益加剧，一线城市房价涨幅明显，甚至出现了“日光盘”，而不少三四线城市仍在持续下调。下半年，贵州、贵阳房地产市场将呈现怎样的走势?未来市场的支撑点又在哪里?近日，由贵州财经大学贵州省房地产研究院组织编撰的《2015贵州房地产蓝皮书》正式发布，作为我国皮书系列 本省级房地产蓝皮书，该书也对市场进行了客观分析与预测。
全省楼市深度调整
贵州财经大学贵州房地产研究院对全省房地产市场的调查分析显示，2014年是贵州房地产市场的深度调整之年，市场交易有所回落，商品房销售面积同比增速大幅下降，销售价格同比增速持续回落;房屋竣工面积增速大于销售面积增速，库存压力有所增加;土地购置面积和房屋新开工面积出现负增长。
不过，与平均水平相比，贵州房地产交易量和交易价格相对平稳，库存压力相对较小，房地产开发商土地购置和房屋新开工活动减缓趋势较明显;潜在供给量增速低于平均水平。2014年，全省表现优于平均水平。
2014年，全省商品房销售面积3178.1万平方米，同比增长6.9%，各月商品房销售面积增速均高于平均水平。尽管下半年推出了诸多楼市利好政策，如限购的逐步取消、公积金政策放松、利率下调等，但楼市表现持续低迷，全年下跌7.6%。
价格表现方面，2014年贵州商品房销售价格同比增长0.4%，全年商品房销售均价为4312元/平方米，与2013年基本持平。
此外，2014年全省房地产开发 2187.7亿元，同比增长12.6%，从不同用途房地产开发 增速来看，2014年增速大的是商业营业用房 ，其次是办公楼 ，住宅 增速小，仅为10.3%。不同用途房地产开发 增速的变化，体现出省内开发商已逐渐告别传统市场“住宅为王”的产品格局，逐渐向多元化产品市场方向发展。
作为全省高首位度的省会城市，贵阳市住房和城乡建设局的分析指出，2014年贵阳市全年市场走势基本平稳，但房地产市场呈现 增幅回落、商品房销售下降的态势，同时，规划调控、土地市场运行、房地产市场购买信心、信贷支持力度、购买力释放等仍存在优化空间。为此，需要从加强政策落实力度，适度减轻房地产企业负担和资金压力，健全房屋资金 机制，加大金融、住房公积金以及财税支持力度等方面探索消化现有存量房的有效途径，从而加快推进贵阳市房地产业的转型升级。
数据显示，2014年，贵阳市房地产开发 1017.6亿元，同比增长3.5%，增速比上年回落4.7个百分点。房地产开发 占全社会固定资产 的29.2%，所占比重较上年下降3.2个百分点，房地产开发 仍然是拉动全市 增长的主要支柱力量。房地产项目竣工面积1118.71万平方米，同比增长52.7%，增幅比上年扩大33.9个百分点。受整体市场调整影响，开发商预期下降，新开工量呈现下降态势，全市房地产新开工面积1169.31万平方米，同比下降38.7%。截至2014年12月31日，全市房地产在建项目施工面积为6973.79万平方米。
新建商品房销售方面，2014年贵阳市商品房销售面积948.11万平方米，同比下降27.2%。由于前三季度下降幅度较大，尽管第四季度以来市场有所回升，但全年仍然呈现下降态势。
从房价指数上看，2014年以来，贵阳市商品住房价格同比涨幅由1月份的7.2%逐步回落到9月份的0.5%，10月份开始呈现小幅下降态势，10月、11月、12月房价指数降幅分别为1.4%、2.2%、3%。从均价上看，2014年贵阳市商品住房销售均价为4635元/平方米，其中，云岩区为5356元/平方米，南明区为4634元/平方米，观山湖区为5188元/平方米。
二手房交易方面，2014年全市二手房成交面积163.58万平方米，同比下降9.8%，其中二手住房成交面积140.69万平方米，同比下降15.3%，成交套数14130套，同比下降26.2%。
2014年以来，为有效缓解库存压力，贵阳着力消化存量，控制增量，保持商品房供需平衡，全年商品房新增供应面积952.07万平方米，比上年减少203.38万平方米，与同期销售面积基本持平。从库存量上看，截至2014年12月31日，全市商品住房库存量为1030.01万平方米，去化周期为15.6个月，住房库存量处于合理可控水平。
政策助力 全省楼市回暖
告别了2014年的深度调整，贵州财经大学贵州省房地产研究院对市场作出乐观预测——2015年在房地产政策持续宽松、国家金融及税费政策支持力度加大的前提下，全省市场需求逐步回暖，商品房市场交易量和交易价格的表现均有望好于2014年。
专业人士分析认为，2015年我国经济增长速度预期为7%，贵州经济增长速度预期为10%。在宏观经济增速放缓、贵州经济持续增长的背景下，房地产市场的利好政策将不断推出，需求回暖，供给增速相对迟缓。随着各路利好的陆续呈现，可以预期，2015年贵州商品房市场交易量和交易价格的表现将好于2014年。
利好一：政策利好
2015年 工作报告提出“支持居民自住和改善型住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，这是自2009年以来再度提出“支持改善性型房需求”、“促进房地产市场平稳健康发展”， 对房地产市场治理的基调已从2010年的“抑制”转为“支持”。
为贯彻落实 号召， 相关部委已经从土地政策、税收政策、金融政策、公积金政策等方面发布了楼市调控政策。下一步，地方 将根据“坚持分类指导，因地施策，落实地方 主体责任”精神，对 部委发布的相关政策进行细化。
2015年房地产利好政策将控制过度供给、支持合理需求、确保供需平衡，实现楼市平稳健康发展。
利好二：人口红利
2014年贵州省常住人口3508.04万人，城镇化率40.1%，比2013年提高2.18个百分点，增加城镇人口78.68万人，形成的潜在住房需求近2000万平方米。此外，2015年贵州 工作报告指出“力争通过几年努力，促进我省约300万农业转移人口 城镇，引导约500万人就近就地城镇化，改造约450万人居住的城镇棚户区和城中村、城郊村”。
贵州是新型城镇化任务艰巨的省份之一，大量农副业人口需要转移到城市，新型城镇化对贵州房地产业发展而言是挑战，同时也是巨大的机遇。
利好三：供应收紧 库存缓解
2014年，贵州房地产市场先行指标(土地购置面积、房屋新开工面积、新开工住宅面积、房地产开发 、住宅 )增速均出现不同程度的降低，其中新开工住宅面积增速下降幅度大，达到2000年以来的低增速。
2014年房屋新开工面积是负增长，可以预期，2015年贵州房屋竣工面积增速将下降， 是住宅竣工面积将大幅下降，办公楼和商业营业用房竣工面积增速将平稳增加。
与此同时，国家房地产利好政策对供给方面的主要影响体现为融资成本下降、融资渠道增加、产品结构更加灵活。随着库存压力逐步减小，开发融资渠道增加、成本下降，房地产开发企业的 意愿将逐步增强。
发展存在七大空间
评判房地产市场风险大小，通常从供需关系、供需结构、房价走势等方面来分析，看市场是否存在供需失衡、结构失调、房价大起大落等。贵阳市住房和城乡建设局通过市场运行表现分析认为，虽然贵阳房地产市场仍然存在规划调控缺乏精细化、土地市场不够活跃、房地产市场购买信心不足、信贷支持力度不够、购买力释放过度等客观问题，但是从发展前景来看，行业仍然具备诸多有利因素，为市场带来成长空间。
一是城市品牌吸引力不断增强。近几年贵阳市在生态文明建设方面取得了良好的成绩，生态文明贵阳国际论坛快速提升了贵阳市的 度和美誉度，“爽爽贵阳”的城市品牌魅力不断提升，对外辐射力不断增强。
二是城市首位度的吸引。贵阳市是省会城市，相较于省内各地、州、市而言，贵阳市具有较高的城市首位度，将继续吸引大量地、州购房群体。
三是城镇化持续拉动房地产市场发展。近年来，贵阳市城镇化稳步推进，城镇化率年均提高2个百分点以上，不断创造新的需求，持续拉动房地产市场发展。
四是“疏老城、建新城”进一步释放刚性需求和改善型需求。按照“疏老城、建新城”的战略方针，贵阳市力争五年内实现老城建筑密度降至25.3%，疏解人口20万人，这将为房地产市场带来大量刚性需求和改善型需求。
五是产业发展支持。随着贵阳市创新驱动战略的深入实施，中关村贵阳科技园、综合保税区、大数据产业的发展必将推动产城互动、产城整合发展，为房地产市场注入新活力。
六是高铁时代的到来，使贵阳作为西部重要交通枢纽的地位日益凸显。火车北站初步建成，贵广高铁开通，贵开市域快铁进入联调联试阶段，今后3年内成渝黔、沪昆等高铁将相继开通，贵阳即将进入高铁时代，轨道交通1、2号线及畅通工程1.5环等重大项目建设顺利推进，贵阳作为西部重要交通枢纽的地位日益凸显。
七是配套设施品质不断提升，功能不断完善。 资源与小区开发建设的整合速度加快，小区内部及周边市政配套设施建设加快，交通出行条件进一步改善，居民的生活需求逐步实现就近解决， 楼盘的吸引力进一步增强。
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